– Ricavi totali generati: misura tutti i ricavi derivanti dall’ospitalità e dalle attività operative prodotti durante il periodo analizzato, fornendo l’indicatore principale delle prestazioni commerciali complessive dell’azienda.

– Ricavi da servizi aggiuntivi: esamina i ricavi generati al di fuori dell’ospitalità, inclusi i servizi extra e accessori, per valutarne il contributo alla diversificazione dei ricavi e alla redditività complessiva.

– Andamento dei ricavi rispetto agli anni precedenti e all’anno in corso: confronta i ricavi attuali con quelli degli anni precedenti per identificare crescita, calo, andamenti ricorrenti e cambiamenti significativi nelle prestazioni commerciali dell’azienda.

– Numero totale di prenotazioni: misura le prenotazioni confermate durante il periodo analizzato per comprendere i livelli di domanda, l’attività di prenotazione, le prestazioni del portafoglio e le variazioni nel volume d’affari.

– Totale notti vendute: calcola le notti occupate generate dalle prenotazioni confermate, rivelando la domanda di alloggio, l’utilizzo dell’inventario e il volume che sostiene la crescita del fatturato totale raggiunta.

– Tariffa media giornaliera (ADR): misura il ricavo medio per notte venduta, aiutando a valutare le prestazioni di pricing, il posizionamento della struttura, la qualità della domanda e l’efficacia della gestione dei ricavi.

– Durata media del soggiorno: calcola il numero medio di notti incluse in ciascuna prenotazione, indicando il comportamento degli ospiti, l’efficienza operativa, la frequenza di ricambio e la qualità dei ricavi nelle diverse strutture.

– Finestra media di prenotazione: misura il tempo medio che intercorre tra la conferma della prenotazione e l’arrivo, fornendo informazioni sulla visibilità della domanda, la capacità di pianificazione e il comportamento di acquisto degli ospiti.

– Crescita trainata dai volumi rispetto alla crescita trainata dai prezzi: determina se gli aumenti dei ricavi derivano da un maggior numero di prenotazioni e pernottamenti o da tariffe migliorate, rivelando la qualità della crescita commerciale raggiunta.

– Evoluzione annuale degli indicatori commerciali chiave: monitora annualmente ricavi, prenotazioni, pernottamenti, ADR, durata del soggiorno e finestra di prenotazione per identificare tendenze, cambiamenti strutturali e rischi commerciali emergenti.

– Concentrazione dei ricavi tra le strutture con i ricavi più elevati: misura in che misura i ricavi totali dipendono dalle strutture di punta, evidenziando la concentrazione del portafoglio, l’esposizione finanziaria e le opportunità di diversificazione ed equilibrio.

– Andamento delle prime 30, del resto del portafoglio e delle ultime 30: Confronta ricavi, ADR e valore delle prenotazioni tra i segmenti del portafoglio per identificare divari di performance, punti di forza, punti deboli e priorità di miglioramento per la gestione.

– Ricavo medio per prenotazione per segmento: Calcola il ricavo medio generato da ciascuna prenotazione all’interno di ogni segmento del portafoglio, mettendo in luce le differenze in termini di valore, qualità e performance di monetizzazione.

– ADR medio per segmento di struttura: Confronta le tariffe medie giornaliere tra i diversi gruppi di strutture per valutare la forza dei prezzi, il posizionamento sul mercato, la qualità dell’inventario e il potenziale di ricavo per segmento.

– Strutture con la maggiore crescita dei ricavi: Identifica le strutture che registrano i maggiori aumenti di ricavi, aiutando la direzione a comprendere le strategie di successo relative a prezzi, domanda, posizionamento e operazioni, da replicare in futuro.

– Strutture con i cali di ricavi più significativi: identifica le strutture che registrano le riduzioni di ricavi più marcate, consentendo alla direzione di indagare tempestivamente su eventuali problemi relativi a prezzi, domanda, disponibilità, posizionamento e prestazioni operative.

– Strutture chiave con ADR in calo: evidenzia le strutture strategicamente importanti che registrano riduzioni delle tariffe, segnalando un indebolimento delle prestazioni di prezzo, cambiamenti nella domanda, problemi di posizionamento o un eccessivo ricorso agli sconti.

– Perdita di potere di determinazione dei prezzi: valuta se le strutture siano in grado di mantenere o aumentare le tariffe senza perdere domanda, mettendo in luce pressioni competitive, un posizionamento più debole o un calo del valore percepito.

– Strutture con ricavi nel 2025 ma nessuno nel 2026: identifica le strutture precedentemente redditizie che attualmente non generano ricavi, quantificando il reddito perso e supportando le decisioni relative a riattivazione, ristrutturazione, sostituzione o dismissione.

– Dipendenza economica da un numero limitato di immobili: misura l’esposizione derivante dal fatto che un piccolo gruppo generi ricavi sostanziali, evidenziando il rischio di concentrazione e la necessità di un portafoglio equilibrato.

– Identificazione degli asset principali del portafoglio: determina quali immobili contribuiscono maggiormente ai ricavi, all’ADR, al valore delle prenotazioni e alla crescita, consentendo la protezione e la definizione delle priorità degli asset strategici.

– Classificazione degli immobili per segmento strategico: raggruppa gli immobili nelle categorie Core, Volume, Premium, Deterioramento e Senza ricavi, stabilendo obiettivi e azioni specifici per ciascun profilo di performance.

– Rischi di performance commerciale, segnali positivi e aree di attenzione: organizza i risultati in base alla gravità per distinguere i punti di forza, le preoccupazioni emergenti e i rischi urgenti che richiedono l’intervento della direzione, il monitoraggio o un’azione commerciale correttiva.

– Costi aziendali totali: misurano tutte le spese sostenute durante il periodo analizzato e le confrontano con i ricavi per determinare la sostenibilità dei costi e l’efficienza finanziaria.

– Costi relativi agli immobili: esaminano le spese direttamente associate agli immobili gestiti, in particolare i conteggi con i proprietari, la manutenzione, i servizi e altri obblighi finanziari e oneri specifici degli immobili sostenuti.

– Costi operativi aziendali: esaminano le spese relative al personale, all’amministrazione, alla tecnologia, agli uffici e alle strutture necessarie per il funzionamento dell’azienda, valutandone l’impatto sulla redditività e sulla scalabilità.

– Costi relativi alle prenotazioni: analizza le spese generate dalle singole prenotazioni, comprese le commissioni delle piattaforme, le commissioni di pagamento, i servizi agli ospiti e altri costi operativi direttamente sostenuti e legati alle transazioni.

– Distribuzione dei costi per tipologia: classifica le spese nelle categorie relative agli immobili, all’azienda e alle prenotazioni per evidenziare dove vengono impiegate le risorse e quali aree generano pressioni finanziarie.

– Concentrazione dei costi per categoria e fornitore: identifica le categorie e i fornitori che rappresentano la spesa maggiore, aiutando la direzione a stabilire in modo efficace le priorità in materia di negoziazioni, controlli, misure di efficienza e iniziative di riduzione dei costi.

– Liquidazioni ai proprietari: esamina gli importi versati ai proprietari degli immobili, verificando calcoli, detrazioni, commissioni, spese e condizioni contrattuali per individuare eventuali errori o impatti eccessivi.

– Costi del personale: valuta stipendi, benefit, personale esterno e spese relative alla forza lavoro per determinare se i livelli di organico, la produttività e la struttura organizzativa rimangano finanziariamente sostenibili.

– Servizi di lavanderia e operativi: Esamina le spese relative a lavanderia, pulizie, manutenzione e servizi di supporto per valutare l’efficienza dei fornitori, i costi unitari, i modelli di consumo e i potenziali risparmi operativi.

– Costi PMS e tecnologici: Esamina gli abbonamenti software, i costi del PMS, le integrazioni, le licenze e i servizi tecnologici per valutare l’utilizzo, le duplicazioni, le condizioni contrattuali e il ritorno sull’investimento.

– Commissioni delle piattaforme: analizza le commissioni addebitate dalle piattaforme di prenotazione, in particolare dalle OTA, verificando le tariffe, le detrazioni, i termini contrattuali e il loro impatto sui ricavi netti da prenotazioni.

– Utenze ed energia elettrica: esamina le spese per l’energia elettrica e le utenze nelle diverse strutture e nei vari periodi per individuare consumi anomali, errori di ripartizione, variazioni stagionali e opportunità di risparmio.

– Andamento mensile di ricavi, costi e profitti: Confronta entrate, uscite e profitto finale mese per mese per evidenziare tendenze di rendimento, squilibri, anomalie e periodi ricorrenti di pressione.

– Stagionalità e mesi strutturalmente in perdita: Determina in che modo la domanda stagionale e le spese fisse influenzano la redditività mensile, identificando i periodi in cui la struttura operativa genera costantemente perdite finanziarie.

– Mesi con anomalie significative nei costi: individua i mesi caratterizzati da spese insolitamente elevate o da ricavi insufficienti, favorendo l’analisi di eventi, errori contabili, tempistiche e allocazioni errate dei costi.

– Errori di allocazione dei costi e di contabilizzazione per competenza: verifica che le spese siano attribuite correttamente all’immobile, al reparto, alla prenotazione, al fornitore e al periodo di riferimento, evitando margini distorti e rendiconti fuorvianti.

– Concentrazione della spesa tra i principali fornitori: misura la dipendenza dai principali fornitori e quantifica la loro quota di spesa, mettendo in luce opportunità di negoziazione, esposizione operativa e potenziali rischi di approvvigionamento.

– Capacità della struttura dei costi di sostenere l’attività commerciale: valuta se i ricavi e i margini di contribuzione attuali siano in grado di coprire in modo sostenibile le spese fisse, variabili, relative alle proprietà e a livello aziendale nei diversi periodi operativi.

– Impatto dei costi sul contributo dell’immobile e sul margine finale: quantifica in che misura ciascuna voce di costo riduce l’utile della prenotazione, il contributo dell’immobile e il margine complessivo dell’azienda, identificando dove si sta verificando una perdita di valore.

– Levi di miglioramento dei costi: definisce le azioni prioritarie relative ai contratti con i proprietari, all’efficienza del personale, alle trattative con i fornitori, alla ripartizione dei costi e ai processi interni per ottenere risparmi significativi e sostenibili.

La revisione completa dei contratti offre un’analisi approfondita, sia finanziaria che operativa, degli accordi con i proprietari e i fornitori. Esaminiamo le commissioni di gestione, le provvigioni, i modelli di ripartizione dei ricavi, le condizioni di pagamento, l’imputazione dei costi, le garanzie, le penali, le clausole di rinnovo, le condizioni di risoluzione, gli obblighi di servizio e gli standard di rendimento concordati.
La revisione verifica inoltre se le condizioni contrattuali vengono applicate correttamente nei fondi di riserva, nei conteggi a favore dei proprietari, nelle fatture dei fornitori, nelle transazioni bancarie, nei dati del PMS e nei registri contabili. Ciò ci consente di identificare pagamenti errati, commissioni non riscosse, costi duplicati, condizioni sfavorevoli, incongruenze contrattuali e accordi che potrebbero ridurre la redditività.
Bilemon quantifica l’impatto finanziario dei problemi rilevati e individua i contratti che richiedono una rinegoziazione, una correzione o una sostituzione. I gestori immobiliari ricevono una valutazione strutturata dei rischi contrattuali, delle opportunità di miglioramento e delle misure raccomandate per proteggere i margini, rafforzare le negoziazioni, aumentare la trasparenza e garantire che ogni accordo commerciale sostenga una crescita aziendale sostenibile.

Le tre revisioni contabili nel loro insieme.