– Receitas totais geradas: Mede todas as receitas provenientes do alojamento e das operações geradas durante o período analisado, o que constitui o principal indicador do desempenho comercial global do negócio.

– Receitas de serviços adicionais: Analisa as receitas geradas para além do alojamento, incluindo extras e serviços complementares, para avaliar a sua contribuição para a diversificação das receitas e para a rentabilidade global.

– Evolução das receitas em comparação com anos anteriores e com o ano em curso: Compara as receitas atuais com as de anos anteriores para identificar o crescimento, o declínio, os padrões recorrentes e as alterações significativas no desempenho comercial do negócio.

– Número total de reservas: Mede as reservas confirmadas durante o período analisado para compreender os níveis de procura, a atividade de reservas, o desempenho da carteira e as alterações no volume comercial.

– Total de noites vendidas: Calcula as noites ocupadas geradas pelas reservas confirmadas, revelando a procura de alojamento, a utilização do inventário e o volume que sustenta o crescimento das receitas totais alcançadas.

– Tarifa média diária (ADR): Mede a receita média por alojamento obtida por cada noite vendida, o que ajuda a avaliar o desempenho dos preços, o posicionamento do estabelecimento, a qualidade da procura e a eficácia da gestão de receitas.

– Duração média da estadia: Calcula o número médio de noites incluídas em cada reserva, o que indica o comportamento dos hóspedes, a eficiência operacional, a frequência de rotação e a qualidade das receitas em todos os estabelecimentos.

– Prazo médio de reserva: Mede o tempo médio decorrido entre a confirmação da reserva e a chegada, o que fornece informações sobre a visibilidade da procura, a capacidade de planeamento e o comportamento de compra dos hóspedes.

– Crescimento impulsionado pelo volume versus crescimento impulsionado pelos preços: Determina se os aumentos nas receitas se devem a um maior número de reservas e pernoitas ou à melhoria das tarifas, revelando a qualidade do crescimento comercial alcançado.

– Evolução anual dos principais indicadores comerciais: Acompanha anualmente as receitas, as reservas, as dormidas, o ADR, a duração da estadia e o prazo de reserva para identificar tendências, mudanças estruturais e riscos comerciais emergentes.

– Concentração de receitas nos estabelecimentos mais rentáveis: Mede em que medida as receitas totais dependem dos estabelecimentos líderes, destacando a concentração da carteira, a exposição financeira e as oportunidades de diversificação e equilíbrio.

– Desempenho dos 30 melhores, do resto da carteira e dos 30 piores: compara as receitas, o ADR e o valor das reservas entre os diferentes segmentos da carteira para identificar diferenças de desempenho, pontos fortes, pontos fracos e prioridades de melhoria para a gestão.

– Receitas médias por reserva por segmento: calcula as receitas médias geradas por cada reserva dentro de cada segmento da carteira, revelando diferenças no valor, na qualidade e no desempenho da monetização.

– ADR médio por segmento de propriedades: compara as tarifas médias diárias entre os diferentes grupos de propriedades para avaliar a solidez dos preços, o posicionamento no mercado, a qualidade do inventário e o potencial de receitas por segmento.

– Propriedades com maior crescimento de receitas: identifica as propriedades que registam os maiores aumentos de receitas, o que ajuda a direção a compreender as estratégias bem-sucedidas de fixação de preços, procura, posicionamento e operacionais, para as replicar no futuro.

– Propriedades com as maiores quedas de receitas: identifica os ativos que registam as maiores reduções de receitas, o que permite à gestão investigar rapidamente os problemas relacionados com os preços, a procura, a disponibilidade, o posicionamento e o desempenho operacional.

– Estabelecimentos-chave com ADR em queda: Destaca os estabelecimentos de importância estratégica que registam reduções nas tarifas, o que indica um enfraquecimento do desempenho dos preços, alterações na procura, problemas de posicionamento ou uma dependência excessiva de descontos.

– Perda de poder de fixação de preços: Avalia se os estabelecimentos conseguem manter ou aumentar as tarifas sem perder procura, revelando pressão competitiva, um posicionamento mais fraco ou uma diminuição do valor percebido.

– Estabelecimentos com receitas em 2025, mas sem receitas em 2026: Identifica estabelecimentos que anteriormente eram produtivos, mas que atualmente não geram receitas, quantificando as receitas perdidas e apoiando as decisões relativas à reativação, reestruturação, substituição ou desinvestimento.

– Dependência económica de um número limitado de imóveis: Mede a exposição que surge quando um pequeno grupo gera receitas substanciais, revelando o risco de concentração e a necessidade de uma carteira equilibrada.

– Identificação dos ativos líderes da carteira: Determina quais os imóveis que mais contribuem para as receitas, a tarifa média diária (ADR), o valor das reservas e o crescimento, o que permite proteger e dar prioridade aos ativos estratégicos.

– Classificação dos imóveis por segmento estratégico: Agrupa os imóveis nas categorias «Básicos», «De volume», «Premium», «Em deterioração» e «Sem receitas», estabelecendo objetivos e medidas específicas para cada perfil de rendimento.

– Riscos de desempenho comercial, sinais positivos e áreas a acompanhar: Organiza os resultados por gravidade para distinguir os pontos fortes, os motivos de preocupação emergentes e os riscos urgentes que exigem a intervenção da direção, um acompanhamento ou medidas comerciais corretivas.

– Custos totais do negócio: Mede todas as despesas incorridas durante o período analisado e compara-as com as receitas para determinar a sustentabilidade dos custos e a eficiência financeira.

– Custos relacionados com os imóveis: Analisa as despesas diretamente associadas aos imóveis geridos, nomeadamente os pagamentos aos proprietários, a manutenção, os serviços e outras obrigações e encargos financeiros específicos dos imóveis em que se tenha incorrido.

– Custos operacionais da empresa: Analisa as despesas com pessoal, administração, tecnologia, escritórios e despesas estruturais necessárias ao funcionamento da empresa, avaliando o seu impacto na rentabilidade e na escalabilidade.

– Custos relacionados com as reservas: Analise as despesas geradas pelas reservas individuais, incluindo as comissões das plataformas, os custos de pagamento, os serviços aos hóspedes e outros custos operacionais diretamente relacionados com as transações.

– Distribuição dos custos por tipo: Classifique as despesas nas categorias de propriedade, empresa e reservas para revelar onde os recursos são consumidos e quais as áreas que geram pressão financeira.

– Concentração de custos por categoria e fornecedor: Identifica as categorias e os fornecedores que representam a maior despesa, o que ajuda a direção a priorizar de forma eficaz as negociações, os controlos, as medidas de eficiência e as iniciativas de redução de custos.

– Liquidações aos proprietários: Analisa os montantes pagos aos proprietários dos imóveis, verificando os cálculos, as deduções, as comissões, as despesas e as condições contratuais para detetar erros ou um impacto excessivo.

– Custos com pessoal: Avalia os salários, os benefícios, o pessoal externo e as despesas relacionadas com o quadro de pessoal para determinar se os níveis de pessoal, a produtividade e a estrutura organizacional continuam a ser financeiramente sustentáveis.

– Serviços de lavandaria e operacionais: Analise as despesas com lavandaria, limpeza, manutenção e serviços auxiliares para avaliar a eficiência dos fornecedores, os custos unitários, os padrões de consumo e possíveis poupanças operacionais.

– Custos de PMS e tecnologia: Analise as subscrições de software, as taxas de PMS, as integrações, as licenças e os serviços tecnológicos para avaliar a utilização, a duplicação, as condições contratuais e o retorno do investimento.

– Comissões das plataformas: Analisa as comissões cobradas pelas plataformas de reservas, especialmente as OTA, verificando as tarifas, as deduções, as condições contratuais e o seu impacto nas receitas líquidas das reservas.

– Serviços públicos e eletricidade: Analisa as despesas com eletricidade e serviços públicos em todas as propriedades e períodos para identificar consumos invulgares, erros de atribuição, variações sazonais e oportunidades de poupança.

– Evolução mensal de receitas, custos e lucros: Compare as receitas, as despesas e o lucro final mês a mês para revelar tendências de desempenho, desequilíbrios, anomalias e períodos recorrentes de pressão.

– Sazonalidade e meses com prejuízos estruturais: Determine como a procura sazonal e as despesas fixas afetam a rentabilidade mensal, identificando os períodos em que a estrutura operacional gera prejuízos financeiros de forma sistemática.

– Meses com anomalias significativas nos custos: Identifica os meses que apresentam despesas invulgarmente elevadas ou receitas insuficientes, o que facilita a investigação de ocorrências, erros contabilísticos, desfasamentos e atribuição incorreta de custos.

– Erros na atribuição de custos e na contabilização pelo princípio da especialização: Analisa se as despesas são atribuídas ao imóvel, ao departamento, à reserva, ao fornecedor e ao período corretos, evitando margens distorcidas e relatórios enganosos.

– Concentração das despesas nos principais fornecedores: Mede a dependência dos principais fornecedores e quantifica a sua percentagem nas despesas, revelando oportunidades de negociação, exposição operacional e possíveis riscos de aprovisionamento.

– Capacidade da estrutura de custos para apoiar a atividade comercial: Avalia se as receitas atuais e as margens de contribuição conseguem cobrir de forma sustentável as despesas fixas, variáveis, do imóvel e a nível da empresa ao longo de diferentes períodos operacionais.

– Impacto dos custos na contribuição do imóvel e na margem final: Quantifica a forma como cada camada de custos reduz o lucro da reserva, a contribuição do imóvel e a margem global da empresa, identificando onde se está a perder valor.

– Alavancas de melhoria de custos: Define as ações prioritárias relacionadas com os contratos com os proprietários, a eficiência do pessoal, as negociações com os fornecedores, a atribuição de custos e os processos internos para alcançar poupanças significativas e sustentáveis.

A auditoria completa aos contratos oferece uma análise exaustiva, tanto financeira como operacional, dos acordos com os proprietários e os fornecedores. Analisamos as comissões de gestão, as comissões, os modelos de repartição de receitas, as condições de pagamento, a imputação de custos, as garantias, as penalizações, as cláusulas de renovação, as condições de rescisão, as obrigações de serviço e os padrões de desempenho acordados.
A auditoria verifica também se as condições contratuais estão a ser corretamente aplicadas nas reservas, nos pagamentos aos proprietários, nas faturas dos fornecedores, nas transações bancárias, nos dados do PMS e nos registos contabilísticos. Isto permite-nos identificar pagamentos incorretos, comissões não cobradas, custos duplicados, condições desfavoráveis, incoerências contratuais e acordos que possam estar a reduzir a rentabilidade.
A Bilemon quantifica o impacto financeiro dos problemas detetados e identifica os contratos que requerem renegociação, correção ou substituição. Os gestores imobiliários recebem uma avaliação estruturada dos riscos contratuais, das oportunidades de melhoria e das medidas recomendadas para proteger as margens, reforçar as negociações, aumentar a transparência e garantir que cada acordo comercial apoie um crescimento empresarial sustentável.

As três auditorias em conjunto.